Réforme des baux commerciaux : le projet de loi PINEL vise à dynamiser le commerce de proximité


21/02/2014
L'Assemblée nationale a adopté ce mardi 18 février 2014 le projet de loi PINEL, avant son passage devant le Sénat. Parmi les mesures adoptées, le projet prévoit une garantie accrue de l'équilibre des relations entre bailleur et preneur.


La présentation du projet de loi PINEL devant l'Assemblée nationaleLe projet de loi PINEL, adopté par l'Assemblée nationale prévoit de réformer substantiellement le régime des baux commerciaux. En effet, l'un des objectifs affiché par la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme, Sylvie PINEL, est de garantir un équilibre entre bailleur et commerçant.

 

 

 

 

 

La maîtrise des hausses de loyers

Il s'agit tout d'abord de limiter les hausses de loyer pour les locaux commerciaux en cas de révision ou déplafonnement du loyer. Ces hausses ne pourront plus excéder 10 %. Pour autant, le principe de liberté contractuelle permettra d'y déroger par l'insertion d'une clause contraire.

De plus, le projet de loi prévoit de substituer à l'actuel ICC (Indice du Coût de la Construction) l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), voire l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), et ainsi permettre une évolution des loyers plus fidèle à l'activité de l'occupant.

L'amélioration de la transparence lors de l'entrée dans les lieux

L'infographie des principales mesures du projet de loi PINEL relative aux baux commerciauxAutre mesure du projet de loi, l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie est désormais obligatoire.

Lors de la prise à bail, un inventaire précis et limitatif des charges revenant à chacune des parties devra être annexé au bail. De plus, un décret établira la liste des charges ne pouvant désormais plus être imputées à l'occupant.

Enfin, un droit de préférence en faveur du locataire sera inscrit dans la loi pour permettre de faciliter l'accès à la propriété en cas de vente.

Le contrat de revitalisation commerciale

Le projet de loi prévoit également la mise en place d'une nouvelle forme de contrat de bail commercial. Il s'agit d'une expérimentation lancée sur cinq ans et permettant aux élus d'intervenir en matière de dynamisme commercial sans lien direct avec une opération d'aménagement.

Vers la fin du bail ferme

Un amendement adopté par l'Assemblée nationale supprimerait de la loi la faculté pour un futur locataire de s'engager sur une période ferme supérieure à 3 ans.

Jusqu'à présent, lors de la prise à bail, un locataire pouvait proposer au propriétaire des lieux un engagement ferme pour une période de 6 ou 9 années. Concrètement, il s'agissait pour le futur occupant de renoncer à sa faculté de résilier son bail tous les trois ans.

Cette renonciation permettait au futur locataire une éventuelle négociation sur le coût économique de son occupation (participation à des travaux d'aménagement, franchise de loyer ...).

À savoir :

Prochaine étape : le sénat

Après ce premier passage devant l'Assemblée nationale, le texte sera eaminé en commission au Sénat début avril, pour un passage en séance à la mi-avril.

Puis le projet de loi suivra son cours :
Les étapes du projet de loi : 1° lecture à l'AN, puis au Sénat, Comission Mixte Paritaire, Adoption, Conseil Constitutionnel ...

Dernière modification le 31/03/2014 Media

Media

1 Commentaire

  • vendredi 21 février 2014 par chargé de développement

    Quel est l'objectif de la suppression du Bail ferme ?
    N'est-ce pas une contrepartie et une variable de négociation intéressante lorsqu'il est nécessaire d'adapter une surface aux besoins du preneur ?


    Réponse


    Je précise que l'amendement prévoit que la fin de l'engagement ferme ne touche pas les baux d'une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents (hôtel, cliniques, cinémas, ...), les baux à usage exclusif de bureaux.
    Sauf erreur ou modification, il sera donc maintenu pour les locaux commerciaux (sauf exception), locaux d'activité, ateliers et entrepôts.
    Pour ce qui est de la justification de ce changement, il semble que ce soit pour équilibrer les relations preneur - bailleur et maintenir le droit du preneur à se séparer de son bailleur. La solution pour maintenir cette possibilité de négociation pourra être un bail de 12 ans, qui sera alors soumis à publication à la conservation des hypothèques.

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