Les points clés de la négociation du bail commercial


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Le bail commercial constitue l’acte par lequel propriétaire et locataire s’engagent au respect de nombre d’obligations relatives au local occupé et à son utilisation. Avant de signer, il vous faut vous assurer que tous les points d’achoppement ont été levés. En effet, votre objectif de négociation ne doit pas être ici d’obtenir de votre bailleur le meilleur rabais sur le loyer, mais bel et bien de préparer et de cadrer au mieux vos relations futures et l’utilisation que vous ferez des locaux

Vous trouverez, ci-dessous, les points sur lesquels vous devez porter votre attention dans le cadre de vos discussions avec votre futur propriétaire :

L’objet de l’engagement

La description des locaux : Seuls les locaux mentionnés dans le bail seront effectivement mis à disposition.il est donc primordial d’être le plus précis possible (accès, locaux d’exploitation, dépendances, …). De plus, il doit être fait mention de l’état des locaux. Les travaux et réparations liés à la vétusté de locaux « pris en l’état » incomberont ainsi au preneur.

La destination des lieux : Elle précise les activités dont l’exercice est autorisé par le bail. Eviter une spécialisation des lieux trop restrictive vous permettra de diversifier votre activité au cours du bail et en facilitera la cession éventuelle.

Le coût économique de l’utilisation de l’immeuble

Le loyer économique : Si le loyer facial (inscrit au bail) fait rarement l’objet d’une négociation, il est possible d’obtenir une franchise de loyer (période d’exonération du paiement du loyer) ou un loyer progressif, et ainsi faire diminuer l’effort consenti lors de l’entrée dans les lieux.

Les charges : Ces dernières peuvent être librement réparties, et notamment celles incombant normalement au bailleur (assurance de l’immeuble, impôt foncier, …).

La répartition des travaux : En l’absence de toute mention, le locataire aura à sa charge les réparations locatives et travaux de menu entretien (portes, fenêtres, …). Toutefois, le bailleur peut mettre l’intégralité des travaux à la charge du locataire (grosses réparations, ravalement de façade).

Les dépenses à prévoir à la signature du bail

Un certain nombre de dépenses sont inhérentes à la prise à bail. Il est nécessaire de les anticiper et, si possible, de les négocier.

Les honoraires de l’intermédiaire (jusqu’à 30 % du loyer annuel hors charges)

Les frais de rédaction (avocat ou notaire)

Le pas de porte (locaux vacants) ou droit au bail (rachat du bail à l’ancien locataire)

Le dépôt de garantie

Le paiement du premier loyer

Le déroulement du contrat de location

La date d’entrée dans les lieux : La mise à disposition des locaux à une date antérieure à la prise d’effet du bail peut vous permettre de réaliser les travaux d’aménagement avant le démarrage effectif de votre activité.

La durée du bail : La durée légale et minimale du bail est de 9 ans. Pour autant, le bail pourra prendre fin avant la date contractuellement fixée (à l’échéance d’une période triennale), un engagement volontaire pour une période ferme supérieure à trois ans peut jouer en votre faveur dans la négociation.

La fin du bail : Le bail commercial prendra fin par l’effet d’un congé donné par le locataire ou dans certains cas par le bailleur. Cette résiliation ne peut avoir lieu qu’à l’échéance d’une période triennale et sous certaines conditions (congé donné par acte d’huissier au moins six mois avant l’échéance triennale). Toute résiliation anticipée ne se fera qu’avec l’accord des 2 parties et bien souvent sous condition de versement par le locataire d’une indemnité de résiliation.

Notre conseil

Identifier les points de négociation avec votre futur bailleur, négocier les clauses du contrat de bail n'est pas chose aisée. Pour sécuriser votre négociation, faîtes appel à un professionnel.

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À savoir :

Le bail de courte durée (ou bail dérogatoire)

Le bail de courte durée vous permettra d’exercer une activité commerciale pendant une période n’excédant pas 24 mois. Pour être valide, le choix du bail dérogatoire doit être expressément formulé dans le contrat (mention de l’article L145-5 du code de commerce).

Cette faculté de déroger au statut des baux commerciaux vous offrira ainsi la possibilité de ne maintenir votre activité que si celle-ci s’avère rentable ou encore de tester votre zone de chalandise.

Au terme du bail, les parties pourront convenir du renouvellement du bail (si la durée totale n’excède pas 24 mois) ou du passage à un bail commercial. Pour autant, en tant que locataire, vous ne disposez pas d’un droit au renouvellement du bail. Votre maintien dans les lieux (et peut-être la pérennité de votre activité) dépendra de l’accord de votre propriétaire.

Dernière modification le vendredi, 24 octobre 2014 12:53

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